Come noto il regolamento di condominio può avere due diverse modalità di formazione: attraverso un contratto, in genere predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio (cosiddetto regolamento contrattuale) ovvero con deliberazione assembleare assunta con il voto favorevole dei condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
L’interrogativo che ci si è posti è se tutte le disposizioni di un regolamento contrattuale, per essere modificate, richiedano l’unanimità dei consensi dei condomini o viceversa si debba distinguere all’interno dello stesso le clausole che hanno natura contrattuale da quelle che non hanno tale natura. Si deve infatti ritenere che abbiano natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (quale il divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc..) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscono ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto ad altri. Pertanto anche il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non aver natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni.
Tali conclusioni sono in linea con la giurisprudenza di legittimità, da ultimo Cass. 9681/16: “Le disposizioni del regolamento di condominio che disciplinano l’uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale per il solo fatto che siano state approvate all’unanimità. La clausola in questione se facente parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all’articolo 1138, primo comma, c.c., può essere modificata con la maggioranza prevista dal successivo terzo comma”. Nel caso di specie si trattava delle disposizioni del regolamento condominiale che disciplinavano l’uso delle aree adibite a parcheggio, le quali anche se approvate all’unanimità non hanno natura contrattuale e pertanto potevano essere modificate a maggioranza.
In conclusione, poiché soltanto alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, l’unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
