La cedolare secca al 10% si applica anche agli affitti transitori. A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad un quesito formulato nell’ambito dell’iniziativa del Sole24ore Telefisco 2017.  Le Entrate hanno fornito delucidazioni anche in merito alla mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione.

La cedolare secca sugli affitti con aliquota ridotta (10 per cento fino alla fine del 2017) si applica, pertanto, – oltre che ai contratti d’affitto agevolati (3 anni più 2) e ai contratti per studenti universitari – anche ai contratti transitori disciplinati dalla legge n. 431 del 1998.

Con riferimento, invece, alla questione della mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione, bisogna far riferimento al D.L. 193/2016 (“Disposizioni urgenti in materia fiscale e per il finanziamento di esigenze indifferibili”) al quale in sede di conversione sono state inserite anche alcune significative modifiche (art. 7-quater, comma 24)  alla disciplina della cedolare secca sui contratti di locazione «di unità immobiliari abitative locate a uso abitativo».

Nella prassi, uno degli errori più frequenti commessi dai locatori “fai da te” è stato quello di non comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga del contratto di locazione al termine dei quattro anni (per quelli a canone libero) o al più breve termine per quelli a canone concordato, con la conseguenza che l’opzione per la cedolare secca non si è rinnovata automaticamente.

Per ovviare a questa omissione, come importante novità del 2017, per chi ha dimenticato, invece, di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, il DL 193 del 2016 ha disposto, all’articolo 7-quater, comma 24 che:

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a € 100, ridotta a € 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

Nel corso di Telefisco del 2 febbraio 2017 è stato chiesto all’Agenzia delle Entrate se, applicando il principio del favor rei, la mancata comunicazione della proroga del contratto avvenuta prima del 3 dicembre 2016 non determini alcuna revoca dell’opzione per la cedolare.

Nel rispondere, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “per effetto della disposizione introdotta con il comma 24 dell’articolo 7-quater del decreto fiscale, viene stabilito che l’omessa/tardiva opzione per il regime della cedolare secca in sede di proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive, qualora il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. La nuova disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del citato decreto legge 193/2016 sempreché si tratti di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive sia stata già espressa l’opzione per la cedolare secca e il contribuente abbia mantenuto, come detto, un comportamento concludente con l’applicazione del regime sostitutivo in esame. ”

In conclusione, lo scopo della modifica normativa è di stabilire che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.