Con sentenza n 22908/2016 la terza sez civile della Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi in ordine alla legittimità della clausola di aumento differenziato del canone inserita all’interno di un contratto di locazione ad uso non abitativo.
La questione sottesa riguardava la validità di tale clausola rispetto al dettato dell’art. 32 della l 392/78 che prescrive che “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.
Osservano gli “ermellini”, come durante la locazione commerciale l’immobile potrebbe aumentar di valore (considerando anche il lungo arco temporale di durata), ad esempio perché la zona vive un processo di sviluppo urbano grazie alla dotazione di maggiori servizi: alle parti, dunque, deve riconoscersi la libertà «piena e incondizionata» di riconoscere al locatore un corrispettivo crescente, sempre in termini di valore reale, durante l’arco di svolgimento del rapporto. A meno che non si dimostri invece l’intento di eludere i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della legge 392/78.
La Suprema Corte specifica, quindi, i modi nei quali si può predeterminare il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, e più precisamente: con la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti – diversi dalla svalutazione monetaria – predeterminati e influenti sull’equilibrio economico del sinallagma, secondo la comune visione dei paciscenti.
In tal modo, pertanto, il patto di aumento del canone per scaglioni temporali risulta pienamente legittimo.
