Nelle locazioni di immobili ad uso abitativo l’articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 stabilisce che “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato …”, pertanto il locatore non può pretendere un canone maggiore rispetto a quello previsto dal contratto registrato con l’obbligo di restituire al conduttore le somme in eccesso percepite.
E anche se che il locatore produce in giudizio la scrittura privata con cui il conduttore si obbliga a versare un canone più caro rispetto all’importo dichiarato nel contratto registrato per l’immobile a uso abitativo, la nullità si configura comunque per contrarietà a una norma imperativa in quanto il patto occulto che determina l’affitto più oneroso a carico del locatario deve ricondursi nell’alveo del procedimento simulatorio ed è sanzionato con la nullità dall’articolo 13, commi 1 e 2 della legge 431/98.
Tali principi sono stabiliti dalla sentenza 7634/16, pubblicata il 18 aprile dalla terza sezione civile della Cassazione, che torna sulla questione affrontata dalle Sezioni unite civili con la sentenza 18213/15. In quella sede gli Ermellini avevano anche precisato che “In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”.
Pertanto, nemmeno una registrazione tardiva della scrittura privata che prevede un canone più oneroso, non avrebbe effetto sanante in quanto costituisce un fatto extra-negoziale che non può influire sulla validità civilistica.
Pertanto, in tali ipotesi al giudice non resterà che accertare la nullità della scrittura privata, condannando il locatore a restituire le somme percepite in eccesso rispetto all’importo del canone di locazione stabilito nel contratto registrato.
